이승기 유치권 논란, 신축 건물 공사대금 분쟁 이렇게 대비하세요

건물주가 자기 건물에 못 들어가는 일이 실제로 벌어집니다. 시공사가 공사대금을 못 받았을 때 행사하는 ‘유치권’ 때문입니다. 최근 이승기가 서울 장충동에 올린 5층 신축 건물이 시공사의 유치권 행사로 출입이 막혔다는 보도가 나오면서, “돈 문제가 있으면 정말 건물에 못 들어가나?”라는 검색이 늘고 있습니다.

이승기 측은 잔금이 남은 것은 맞지만 하자 검수를 하지 못했고 시공사가 사전 협의 없이 추가 공사비를 요구했다고 주장하고, 시공사(피아크건설)는 잔금 미지급을 이유로 유치권을 행사한 것으로 전해집니다. 유명인의 일이지만, 집을 짓거나 리모델링을 맡기는 사람 누구에게나 일어날 수 있는 문제입니다.

유치권이 뭐길래 건물 출입을 막나

유치권(留置權)은 남의 물건에 관해 생긴 돈을 다 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 시공사가 공사대금을 못 받으면, 그 대금을 받을 때까지 건물을 계속 점유하며 넘겨주기를 거부할 수 있습니다. 신축 현장에 ‘유치권 행사 중’ 현수막과 펜스가 걸리는 이유입니다.

다만 아무 때나 성립하는 건 아닙니다. 일반적으로 아래 조건을 모두 갖춰야 합니다.

요건	내용
채권 존재	공사대금 등 받을 돈이 실제로 있어야 함
견련성	그 채권이 ‘해당 건물’ 자체에서 생긴 것이어야 함
적법한 점유	시공사가 그 건물을 실제로 점유하고 있어야 함
변제기 도래	대금 지급 기한이 지났어야 함

요건을 하나라도 못 채우면 유치권이 인정되지 않고, 오히려 무단 점유로 볼 여지가 생깁니다. 그래서 실제 분쟁에서는 “유치권이 성립하느냐”를 두고 법정 다툼으로 번지는 경우가 많습니다.

잔금·하자·추가 공사비, 무엇이 쟁점인가

이번 사안의 핵심 쟁점 세 가지는 건축·리모델링 분쟁에서 가장 흔하게 부딪치는 지점이기도 합니다.

• 잔금 지급 조건 — 계약서에 “하자 검수 완료 후 잔금 지급”처럼 순서가 정해져 있으면, 검수 전 잔금을 미룰 근거가 됩니다. 조건 없이 “완공 시 지급”이면 얘기가 달라집니다.
• 하자 검수 — 마감·누수·설비 하자를 인도 전에 확인했는지가 중요합니다. 검수 없이 넘겨받으면 나중에 하자 책임을 묻기 어려워집니다.
• 추가 공사비 — 설계 변경이나 자재 상향은 흔하지만, 사전 서면 합의 없이 청구된 금액은 다툼의 대상이 됩니다.

결국 승패를 가르는 건 ‘기억’이 아니라 ‘기록’입니다. 계약서 문구, 지급 내역, 하자 사진, 협의 문자·이메일이 그대로 증거가 됩니다.

흔히 하는 실수

• 계약서를 구두로 대체 — “믿고 맡겼다”가 가장 위험합니다. 대금 지급 시기·조건·하자보수 책임을 반드시 문서화하세요.
• 검수 없이 잔금부터 지급 — 돈이 넘어가면 협상력이 사라집니다. 하자 목록 확인 전에는 잔금을 미루는 것이 원칙입니다.
• 추가 공사비를 말로만 승낙 — 나중에 금액·범위를 두고 분쟁이 생깁니다. 변경 사항은 그때그때 서면으로 남기세요.
• 분쟁 시 감정적 대응 — 현수막·출입 통제 상황에서 물리적 충돌은 상황을 악화시킵니다. 점유 상태를 사진·영상으로 기록하고 법적 절차로 대응하는 편이 안전합니다.

정리 — 공사 맡기기 전 체크리스트

• 계약서에 대금 지급 시기·조건·하자보수 책임을 문구로 명시했는가
• 잔금 지급 전 하자 검수 절차를 계약에 넣었는가
• 설계·자재 변경 등 추가 공사비는 그때마다 서면 합의했는가
• 공사대금 지급 내역과 협의 기록(문자·이메일)을 날짜별로 보관하고 있는가
• 분쟁 조짐이 보이면 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담을 서둘렀는가

유치권 분쟁은 성립 요건과 계약 조건에 따라 결과가 크게 갈립니다. 구체적 사안 판단과 최신 법령은 변호사·공식 기관 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

출처: 엑스포츠뉴스, SPOTV뉴스, 머니투데이